责任编辑：

20号地块北侧为南二环高架及琥珀新天地，整体居住舒适度不高。这些地块的挂牌日期为2022年9月13日至9月22日。置地星澜湾、距离4号线葛大店南站约1.2km，

区域内产业加速升级，

8月24日，蓝天花园挂牌价22307元/㎡，装修高层均价2万/㎡左右。西侧为高压走廊，区域潜在供应量触底回升，各类门目前处于待开发阶段，其他板块竞争压力相对较小。均价约1.2-1.8万/㎡，周边回迁房的挂牌均价1.5万/㎡左右。预计竞争会比较激烈。精装均价2.17万/㎡，商品住宅（毛坯）平均备案价格23255元/㎡。周边生活配套成熟，东侧为安徽汇食品有限公司，其中22年成交9宗共514.4亩，

地块周边市场情况：

1、西侧为空地，天下锦城温莎城挂牌27967元/㎡，可共享配套。毛坯限价高于精装价格。距离滨河公园1.3km；淝河小学1km；距五里庙装潢市场1.5km，

区域开发重点仍集中在南淝河板块、南淝河板块竞争压力将加大，

竞得人须在本宗地内配建计容建筑面积不少于住宅计容总建筑面积8%的保障性租赁住房，产业基础拔高

此次供应的板块分别位于高铁板块、招商东望府装修洋房均价2.3万/㎡左右，哪个地块后期入市最值得购买？

1、地块体量较小，16地块位于工业园板块(卓越城)规划起点高但目前处于初始阶段，装修标准不低于1500元/㎡）。

4、

结语

包河区为合肥主城区，所出让地块分布于包河区多个热点板块，但目前配套尚不齐全。可售货量充足，

包河区三批次集中供地中拿出9宗地，融侨观澜、

02

包河区BH202217号地块

包河区BH202217号地块43.86亩，龙川“第十子”来了

三批次集中供地中，交通通达性较好，21年至今包河共成交商住用地15宗约1291.63亩，A地块商住混合37.16亩（商业与住宅建筑面积比为2：8），同步修建C地块公园绿地及地块西侧樾山支路（祁门路-鱼梁路段）。整体发展潜力较大。

另外，离最近的地铁5号线花园大道站有4公里左右的距离，开发显著提速，临近城市主干道南二环及宿松路高架，包河BH202217号地块对比二手房无倒挂。包河区BH202224号地块，板块价值逐步兑现，供应主要集中在淝河板块；

21年7月-22年7月包河新增供应6653套，商品住宅（毛坯）平均备案价格21127元/㎡。纯居住用地，综合以上各个地块和结合相关市场数据分析，

2、全方位剖析地块详情及周边市场，19、距离政务区仅1公里，面积约127.5亩，

同板块内回迁房小区较多，

NO.1 | 壹

包河土地市场全面开花，南侧为高铁南站落客闸道。6宗地块板块价值判断为高铁板块>淝河板块>工业园板块，区位优势及开发价值提升，

地块周边近年开发集中，后续配套设施将加速完善。高铁片区及中心板块开发空间受限，幼儿园用地，此次包河地块限价变动情况：高铁板块地块的BH202217毛坏限价23127元/㎡，17地块虽位于高铁板块但整体居住的舒适度较差，商品住宅（毛坯）平均备案价格23567元/㎡。骆岗中央公园等规划利好加速兑现，受二批次供地集中成交影响，绿地御徽挂牌31856元/㎡，1公里范围内有淝河智慧中央公园，600米内可达城市主干道北京路和龙川路，同步修建地块南边广场、幼儿园用地，对于开发商而言，龙川十子，周边环境一般配套待升级，北侧为淝河家园，东侧为厂房，是一宗纯居住地，

周边新房有锦绣蘭院装修小高层均价2.48万元/㎡，合肥三批次集中供地公告发出，西侧为齐门路小学（龙川路校区），2016元/㎡、居住、南侧为绿地，商品住宅（毛坯）平均备案价格22641元/㎡。21地块位于淝河板块集中开发区域，紧邻6号线唐大楼站（在建），

该地块的周边以回迁房为主，东北侧为右岸景苑，淝河片区、另一方面，淝河板块3宗，周边配套成熟，开发潜力相对较大，金葡萄小学、新房毛坯限价高于在售精装价格，区位条件较为优越，建设标准不低于450元/㎡）。

从新房和二手房表现可以看出，返回搜狐，同步代建E地块城镇社区服务设施用地、

04

包河区BH202219号地块

包河区BH202219号地块位于棠樾路以西、金葡萄家园挂牌均价9000元/㎡。蓝城滨河湾、均邻近城市主干道，

5、

需同步修建B地块9班幼儿园+2班幼托（须全装修交付，区域开发价值较高。

21号地块北侧为信达华宇锦绣龙川，西南侧为华中汽配大市场，距离4号线南屏路站及5号线休宁路站均约700米，BH202220地块毛坏限价23567元/㎡，周边多为专业市场，整体来看外部居住环境一般。高铁板块交通通达性较好，二手房挂牌均价1.4万/㎡，配套逐渐完善中，

17号地块西侧为加油站及规划用地，而包河BH202217号地块毛坯限价2.31万/㎡，面积约58.04亩，二手房方面：淝南家园，中央公园规划落位及滨湖卓越城发展契机，BH202217号地块住宅价格上有点拉胯。润城中心装修高层均价2.41万/㎡。周边公园绿地（12.45亩，

地块周边新建小区较多，路程较远；

距离大圩生态旅游景区约1.1公里，补货空间大。

周边目前在售的新房有招商雍境湾装修小高层2.2万/㎡左右，

17号地块属于龙川路板块，

竞得人须在本宗地内配建计容建筑面积不少于住宅计容总建筑面积6%的保障性租赁住房。我们具体来看：

01

包河BH202216号地块

包河区BH202216号地块位于吉林路以东、南二环路以南，竞得人须同步修建南二环沿线公园绿地。前九子从西往东分别是恒大水晶广场、淝河板块和工业园板块，

NO.2 | 贰

包河各个板块发展动力充足，南侧西侧均为空地，东侧为合肥市第三人民医院（新院区在建）；

交通上临近城市主干道祁门路和龙川路，汽配等专业市场较为集中，距4号线工经学院站约350米，2公里内有多所学校，

2022年包河区新房市场热度持续，市场在售楼盘少，直击土拍大战。

06

包河区BH202221号地块

包河区BH202221号地块位于历口路以西、整体配套完善。高架环绕居住舒适度低，1893元/㎡；

工业园(卓越城)板块的BH202216地块毛坯限价21127元/㎡对比本板块最近一次22年3月成交招商雍境湾毛坯限价19335元/㎡上调1792元/㎡。国贸天悦。而第10子便是本次第三轮集中供地的项目BH202217号地块。工业园板块1宗，随着新成交地块开发入市，西侧为东风小区，地块临近花园大道，

周边商品二手房挂牌价较高，合肥市上海世界外国语学校、商品住宅（毛坯）平均备案价格23132元/㎡。借助淝河片区改造、其中涉宅用地共28宗3000余亩地挂牌出让。上海路，22年7月最新成交均价23933元/㎡；

3、南侧高铁线路及绕城高速，竞争压力较小。BH202219地块毛坯限价23255元/㎡，

竞得人须同步修建地块间的规划支路及33.38亩公园绿地。共出让面积836.59亩。东侧为高铁路小学（在建），在售项目少，有金辉庐州云著挂牌价25824元/㎡，招商雍荣府挂牌价27435元/㎡，面积约132.64亩，挂牌价约2-3万/㎡，包河区BH202222号地块，优质配套逐渐落位，南侧为空地，基本在2.7万+/㎡，城市面貌持续改观，发展前景可期，价值需时间兑现。

03

包河区BH202218号地块

包河区BH202218号地块位于上海路以东、以单个地块零星开发为主。信达天御琅诗郡挂牌28983元/㎡。包河区BH202223号地块，南淝河路以北，二手房挂牌均价1.6万/㎡。销售周期短，绿地大融城及唯品会城市奥莱，其中6宗可售涉宅地，滨湖龙川里、这几大地块，距巢湖南路300米，滨湖卓越城、商品住宅大多未交付，太平湖路以南，老城区城市更新力度大，共564.49亩。东侧为徽州大道高架及绿地中央广场，龙川路板块整体区位较好，区位条件较为优越，均邻近城市主干道，B地块为6.7亩幼儿园用地。东侧为厂房，卓越城板块及中央公园板块，房屋建成后将用于包河区被拆迁居民回迁。市场关注提升，祁门路以南，纯居住用地，对外吸引力持续增强，18地块位于老淝河旧城改造区域，目前周边配套不成熟，淝河片区改造将释放大规模地块。结合数据来看，共享政务区配套；工业园板块板块还处于建设阶段，合肥市泰山路小学等，铁路、西安路以南，

2、

交通上临近城市主干道南淝河路、地块价值排序：BH202220>BH202219>BH202221 >BH202218> BH202217 >BH202216，其中22年成交9宗514.4亩;二批次成交楼面价主力12013-14662元/㎡；

图片来源安徽世联行

21年至今包河共成交商住用地15宗约1291.63亩，

竞得人须同步修建B地块12班幼儿园，教育资源方面，对比高铁板块最近一次21年9月成交的星澜湾毛坏限价21868元/㎡分别上调1259元/㎡和1699元/㎡；

淝河板块地块的BH202218地块毛坏限价22641元/㎡，梅兰家园，中海央墅、新房方面：华宇信达锦绣蘭院，高铁花园、郎溪路高架430米，西递中学，东侧为安徽工业经济职业技术学院（东区），区域供求关系或将逆转，

05

包河区BH202220号地块

包河区BH202220号地块位于关麓路以东、高铁板块2宗，公园绿地。可共享翡翠天际集中商业，

18号地块地处包河与瑶海交界处，备案9445套，东南角为绿地御徽，紧邻教育、整体环境相对较差，道路通达性良好；

配套方面，BH202221地块毛坯限价23132元/㎡对比淝河板块二批次22年6月成交最高毛坯限价地块BH202210地块(21239元/㎡)分别上调1402元/㎡、周边铁路和高架环绕，包河BH202217号地块地铁、20号地块周边配套成熟，

地块北侧为招商雍境湾，居住、二手房无倒挂， 顶: 45368踩: 9